ИССЛЕДОВАНИЕ ФАКТОРОВ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ ЗЕМЛИ
В рыночных условиях хозяйствования особое внимание экономистов, руководителей предприятий и организаций, а также частных лиц привлекает купля, продажа или аренда земельных участков. Легализация продажи земельных участков привела к появлению на рынке значительного количества недвижимости как собственности частных лиц. Эта доля может составлять 10-15% земли, находящейся в частной собственности. Объем этого предложения достаточно велик, и это наверняка повлияет на ценовую ситуацию. Основная масса землеотводов последних десятилетий включает участки размером 6-8 соток, что не отвечает современным понятиям и нормам. Поэтому такие предложения не находят большого спроса, и цена 1 сотки на них значительно ниже (до 40%), чем на участках большего размера, расположенных в той же местности. Для покупателей земельных участков и загородных домов важно учитывать циклический характер динамики цен на этом секторе рынка недвижимости, который носит ярко выраженный сезонный характер. Цены и спрос начинают расти во второй половине февраля и достигают сезонного пика в мае-июне, затем следует период относительного равновесия, и в августе-сентябре спрос снижается до минимума, так как покупатели не имеют особого желания приобретать недвижимость в осенний период. Цены в это время как бы застывают до середины февраля, до ясной, морозной погоды, когда можно увидеть все достоинства и недостатки предлагаемого участка и его окружение. Однако следует отметить характерную особенность рынка земли: если на квартирном рынке сезонное снижение спроса ведет к падению цен, то, как показали четырехлетние наблюдения, цены на земельные участки в конце лета стабилизируются и как бы замирают, а затем начинается следующий период их роста. На земельном рынке отмечается периодический рост спроса. Сезонный пик спроса на земельные участки зависит от действия многих факторов. Существует значительная разница в ценах не обустроенных и обустроенных земельных участков. Отдельные фирмы-застройщики специализируются на приобретении многогектарных земельных массивов, которые они расчищают, планируют и подводят к ним инженерные сети. Эти обустроенные участки стоят дороже, потому что индивидуальным застройщикам выполнить такие работы в одиночку практически не под силу. Подведение таких необходимых коммуникаций, как электричество, газ, водопровод, телефон, обходится в зависимости от удаления точек присоединения к централизованным инженерным сетям в 200-600 долл. из расчета на 1 сотку. Агентства недвижимости, работающие на земельном рынке, на основании статистики цен предложения и спроса выявили зависимость стоимости участков от их назначения (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства и т.д.), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса, ж/д станции, дорог, охраны. Цены на участки для жилой застройки практически везде выше цен садоводческих участков не менее чем на 20-30%, а в отдельных, особо престижных местах эта разница доходит до 500%. Участки под крестьянское (фермерское) хозяйство стоят дешевле других видов участков, и на них можно осуществлять без ограничений возведение жилых и хозяйственных построек. Разброс цен для участков, расположенных в одной местности, но имеющих различные характеристики степени разработки, подводки коммуникаций, подъездных дорог, лежит в пределах 10-15%. Перспективы создания современной инфраструктуры (канализация, газификация , телефонизация, охрана , сервисное и торговое обслуживание, спортивные сооружения и т.д.) в будущем существенно увеличивают цену земельного участка, особенно если они подкреплены договором с владельцем земельного массива. Удаленность от городской черты сильно влияет на цену земельного участка. Земельные участки, расположенные например далее 50 км от центра Киева, отличаются плохой ликвидностью, и цена их в 2-3 раза ниже участков в пределах 20 км от центра, а цена участков на расстоянии более 70 км от центра падает еще сильнее. Престижность направления и особенности местности могут изменять цену участка почти в 4 раза на равном удалении от города. Анализ цен на земельные участки в 1999 г. свидетельствует о том, что по сравнению с 1996 г. они увеличились в 1,5-2 раза. Это отражает общую тенденцию роста цен на недвижимость. По данным риэлторских фирм, основная масса платежеспособного спроса в Украине находится в пределах 1500-2000 долл. за участок размером в 10-15 соток, т.е. 100-200 долл. за 1 сотку. По оценкам риэлторов, цены предложения превышают цены спроса в среднем на 20-40%, но в целом по мере роста информированности и числа участников земельного рынка прослеживается тенденция к выравниванию цен на участки в каждой конкретной местности. Особо следует отметить, что вложение средств в земельных участки является привлекательным и доступным - по крайней мере, для среднего класса - способом инвестирования в недвижимость. При этом ценовая планка, которую необходимо преодолеть покупателям земельного участка, гораздо ниже, чем у тех, кто приобретает в собственность квартиру или загородный дом.
