Центральное место в системе недвижимого имущества занимает земля - естественный, созданный самой природой, всеобщий базис размещения всех других его элементов и людей. Понятие земли (земельного участка)* как источника благосостояния человека и объекта экономических отношений является базовым в теории и практике недвижимости. Его специфика определяется тем, что земля исторически возникла в виде материи - части природы, и только с развитием человеческого общества она стала и средством производства, и предметом труда, всеобщим местом проживания всех поколений людей. В системе недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, и права на них. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая четко обозначенную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На плане (чертеже) земельного участка обозначаются поворотные точки границ, юридически оформленные со смежествами, дирекционные углы (румбы), межевые знаки, постройки и другие данные и координаты, которые выносятся в натуру - на местности. Земельные участки бывают делимыми и неделимыми. Делимым земельный участок считается, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела по своему размеру образует самостоятельный земельный участок с прежним целевым назначением и разрешенным использованием. В случаях, когда земельный участок невозможно разделить на таких условиях, он признается неделимым. Например, не подлежат разделу по закону земли фермерского хозяйства между несколькими наследниками. Не допускается раздел и городских земель, если новые части их не могут быть освоены в соответствии с градостроительными нормами и разрешенным использованием. Разрешенное использование земельного участка - это использование его с учетом целевого назначения, установленных органами власти ограничений и обременении по: * плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительными нормами и правилами; * размещению социально-культурных, жилищно-бытовых, промышленных и других зданий и сооружений в соответствующих зонах; * способам использования земельного участка и запрещению приемов, ведущих к снижению плодородия почв или ухудшению окружающей среды; * предельно допустимым нормам нагрузки на природную среду и сохранению земельных насаждений; * видам деятельности, оказывающим отрицательное влияние на здоровье человека или его безопасность и др. Каждому земельному участку должен присваиваться уникальный кадастровый номер - числовой код, позволяющий однозначно определить его местоположение на местности. Описание земельного участка производится по системе показателей, включающей: 1. Наименование субъекта земельного права - юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо и финансовые реквизиты. 2. Адресные ориентиры - район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках). 3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и др.). 4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование. 5. Код классификатора земель. 6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма). 7. Площадь санитарно-защитной зоны и (или) зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка. 8. Вид земельного права (собственность - частная, государственная и др., пользование). 9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография. 10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.). Более подробно можно охарактеризовать земельный участок по данным его паспорта, который содержит: * экспликацию земель - застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями; * размер земельного налога или арендной платы с единицы площади; * расчетную и рыночную стоимость земельного участка; * балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений; * общую стоимость земельного участка и строений; * налог на стоимость недвижимости; * инженерно-технические характеристики (пересадочные грунты, уровень грунтовых вод); * экологические показатели; * градостроительные характеристики: функциональная зона, планировочная зона и др.; * залежи полезных ископаемых. Правовое положение земельного участка определяется целевым его назначением или категорией земель - их группировкой по устойчивым признакам, которые в совокупности определяют режим эксплуатации данных земель. Целевое назначение земель - это установленный законом порядок, условия и предел их использования для конкретных целей. По потребительским свойствам, хозяйственному и экономическому назначению весь земельный фонд традиционно делится на семь категорий земель: сельскохозяйственные; населенных пунктов; промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и др.; особо охраняемых территорий (природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения; лесного, водного фондов и запаса. Центральное место среди всех категорий занимают земли сельскохозяйственного назначения, имеющие особый правовой статус на рынке недвижимости. Другие основные целевые категории земель также внутренне не однородны. Они включают в себя земли, имеющие различное потребительское назначение, предопределяющее специфику их правового режима в пределах общего правового статуса соответствующей категории. Свойства земель лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них, а земель водного фонда - собственно правовым режимом вод. К землям водного фонда относятся земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них. Земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и лесной промышленности, считаются землями лесного фонда. Седьмая категория земель - земли запаса - служит резервом и может выделяться для различных целей. По уровню хозяйственной освоенности земельные участки могут быть: незастроенными, но предназначенными под строительство; застроенными; под объектами незавершенного строительства; занятыми парками и лесными насаждениями; под ветхой застройкой, подлежащей сносу; под объектами, подлежащими выводу (переносу) в целях освобождения участка по экологическим или градостроительным требования; свободными. Отнесение земель к той или иной категории, перевод из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами государства. Потребительские свойства земли, приобретающие важное значение для собственника и покупателя, определяются конкретным целевым ее назначением. При использовании земельных участков для предпринимательской цели, строительства и т.п. в первую очередь учитываются местоположение, размер, форма, контуры и топография, подпочвенный слой, инженерно-техническое обустройство, экологическая среда, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и другие характеристики. Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, - разновидность почвы, содержание гумуса, механический и химический состав, тепловой и водный режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и др. - являются решающими для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства. Единицей измерения количества земли как товара является квадратный метр, сотка (одна сотая часть гектара), гектар и т.п. В зависимости от цели выполняемых функций в процессе предпринимательской или иной деятельности земля как товар выступает на рынке преимущественно одним или целой совокупностью своих потребительских свойств в качестве всеобщего условия и средства производства, пространственного базиса, рекреационного или оздоровительного средства. Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависимости от их целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок. Характерной особенностью земли как товара является абсолютная (нулевая) неэластичность ее предложения на рынке. Дело в том, что любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату, так как в противном случае он лишится ренты вообще. Поэтому цена земли полностью формируется спросом, т.е. уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно, картофель и т.п. сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращиваются, также резко сократится, и цена на землю соответственно понизится. Из неэластичности предложения земли на рынке еще Давид Рикардо сделал весьма важные и не всеми еще и до сих пор осознаваемые выводы. Во-первых, расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия) высока потому, что высока рента землевладельцев, - ошибочно. Не потому цена хлеба высока, что высока цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высоки цены на зерно, выращиваемое на ней. Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту. В-третьих, стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне. Земля - специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.
